Kat İrtifakı Nedir?

11.05.2022 / Genel

Kat irtifakı kavramı hem henüz inşaatına başlanmamış projeler hem de hâlihazırda inşa edilmekte olan yapılar için geçerli.

Ev almak hem sizin hem de ailenizin refahı ve geleceği açısından önemli bir yatırım. Çünkü hayalinizdeki evin sahibi olarak yaşam standartlarınızı yükseltmeniz, maddi açıdan avantaj kazanmanız ve satın aldığınız taşınmazı bir yatırım aracı olarak kullanmanız mümkün.

Söz konusu bu kadar önemli ve büyük bir yatırım olduğunda da her detayı ince eleyip sık dokumak gerekiyor. Mülk sahibi olma sürecinde izlemeniz gereken bazı prosedürler mevcut. Bu prosedürlerle meşgulken karşınıza çıkabilecek kat irtifakı kavramı da kimi zaman kafa karıştırıcı olabiliyor.

Peki, kat irtifakı ne demek? Kat irtifakı ve kat mülkiyeti arasındaki fark ne?

Kat irtifakı meselesi özet olarak “arsa üzerinde başlanacak inşaata yönelik mülkiyet hakkı” olarak tanımlanır. Biçimsel anlamda bir tapu çeşidi olan kat irtifakı, henüz tamamlanmamış bir inşaatta hak sahiplerinin paylarını belirtmek ve göstermek amacı ile hazırlanır. İnşaat halinde olan yerleşim projeleri de sözü edilen bu kat irtifakı çerçevesinde ele alınır.

İnşaat halindeki bir proje üzerinde hak ve söz sahibi olabilmek, hukuki anlamda bağlanabilirliğe ulaşabilmek için kurulacak kat irtifakı, Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’nden alınacak bir belge ile kurulur. Kat irtifakı tapusu için yapılacak başvurularda dilekçe, vaziyet planı, yönetim planı, liste, tapu senedi ve nüfus cüzdanı, vergi numarası gibi belgeler istenir.

Kat Mülkiyeti Nedir?

“Kat mülkiyeti ne demek?” sorusuna yanıt vermeden önce, iskân belgesinin ne olduğunu anlamamız gerekir. Çünkü kat mülkiyeti ancak iskân alındıktan sonra edinilebilecek bir belgedir.

İnşası tamamlanmış binalar için öncelikle Belediye İmar Müdürlüğüne başvurulur ve iskân alınır. “Yapı kullanım belgesi” ya da “oturum izni belgesi” adlarıyla da bilinen iskân, bir projenin onaylanan çizimine sadık şekilde inşa edilip edilmediğini belirten resmi bir belgedir. Dolayısıyla onaylanan projeye uygun bir şekilde inşa edilmeyen binalara iskân verilmeyebilir. Bu da eğer kat irtifakına sahipseniz kat mülkiyeti alamayacağınız anlamına gelebilir. Üstelik iskân belgesi olmayan binalarda elektrik, su, doğal gaz abonelikleri açtırmak da mümkün olmaz.

Kat mülkiyeti; inşası tamamlanmış bir binada size ait olan gayrimenkulün resmi bir belgeyle belirtilmesidir. İskân alındıktan sonra kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilmelidir. Tamamlanmış projelerde kat mülkiyeti alınması zorunludur. “İskân var, kat mülkiyeti yoksa ne olur?” sorusunun yanıtını merak ediyorsanız söyleyelim: Bu durumda, sahip olduğunuz daire ya da dükkânın size ait olduğunu belirtecek güncel bir belgeye sahip olmadığınızdan yasal bir zorunluluk yerine getirilmemiş demektir.

Kat İrtifakı ile Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar

Tapu türleri arasında arsa tapusu, kat irtifakı tapusu ve kat mülkiyeti tapusu şeklinde bir ayrıma gidildiğinde kat irtifakı tapusunun bir ara form olduğu görülür. Arsa tapusunda bir inşaat bulunmaz. Kat irtifakı tapusu için inşaatın başlaması ancak tamamlanmaması gerekir. Kat mülkiyeti tapusunda da tamamlanmış bir inşaat söz konusudur. Kısaca; inşaat boyunca geçerli olan kat irtifakı, geçici bir süreliğine alınacak belgedir.

İnşaat sırasında alınan kat irtifakı, inşaat tamamlandığında kat mülkiyetine çevrilir. Ancak bu çevrim işleminde kat sahipleri değil; müteahhitler görev alır. Müteahhitlerin belediyeye iskân ruhsatı başvurusu yapması sonucu bir dilekçe verilir ve kat sahibi, bu dilekçe ile birlikte Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü’ne başvuruda bulunur. Bazı prosedürler sonucu kat mülkiyeti tapusu elde edilir.

Kat İrtifakı Kat Mülkiyetine Nasıl Çevrilir?

Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü internet sitesinden yapılan açıklamaya göre iskân alındıktan sonra projede yetkili kuruluşun ya da arsa üzerindeki hak sahibinin Tapu ve Kadastro Müdürlüğüne başvurmasıyla kat irtifakı, kat mülkiyetine çevrilebilir. Bu noktada başvuru dilekçesi ya da iskân belgesi dışında hiçbir belge talep edilmez.

Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Arasındaki Farklar Nelerdir?

İkisi de mülkiyet hakkını belirtmesine rağmen kat mülkiyeti ve kat irtifakının farkları aslında oldukça barizdir. Şimdi, bu iki belge arasındaki farkları sıralayalım:

• İkisi de tapu olmasına rağmen hak sahibine verdiği mülkiyet hakkının cinsi farklıdır. Kat irtifakında tapu cinsi “arsa” olarak belirtilir ve sahip olacağınız gayrimenkul doğrultusunda arsa üzerinden belirli bir alan, pay olarak size verilir. Kat mülkiyetine geçiş yapıldığında ise tapu cinsi “bina” olarak güncellenir.
• Kat irtifakı, bir projenin onaylandığı anlamına gelir; kat mülkiyeti ise sahip olduğunuz daire ya da dükkânın projeye uygun bir şekilde inşa edildiğini belirtilir. Dolayısıyla kat mülkiyetinin olmaması, güvenlik konusunda sorun teşkil edebilecek durumlarla karşılaşabileceğiniz anlamına gelir.
• Bir konut satın almayı düşünenlerin aklına takılan “Kat irtifakı olan daire alınır mı?” sorusu da bu iki tapu çeşidi arasındaki farklardan birinin altını çizer nitelikte. Bankalar kat irtifakı olan bir daire için konut kredisi vermek istemezler. Kat mülkiyeti tapusu bulunan ve yaş, güvenlik gibi belirli unsurlarda başarı sağlayan dairelere için ise konut kredisi verilebilir. Fakat projesi başlamış, henüz iskânı alınmamış bir daire almak istiyorsanız bu durumda güvenilir bir inşaat firmasından daire almak ve bir uzman görüşüne başvurmak faydalı olabilir.

Kat İrtifakı, Kat Mülkiyeti ve DASK

Deprem ve depremin beraberinde getirdiği tsunami, yer kayması, yangın ve infilak gibi afetlerin direkt olarak neden olduğu maddi hasarları nakit olarak karşılayan DASK, devlet tarafından yapılan kanuni düzenlemeler sonucu zorunlu olarak kabul edilmiş bir sigorta türü olarak tanımlanır. Poliçede belirtilen limit doğrultusunda yapılan ödemeler, oluşan hasarı karşılama durumunda mülk sahibi için bir teminat niteliğindedir.

DASK yalnızca kat mülkiyeti sahipleri için değil; kat irtifakı sahipleri için de zorunlu hale getirilmiş bir düzenlemedir. 6305 sayılı Afet Sigortaları Kanunu altında açıkça ifade edildiği üzere tapuya kayıtlı ve özel mülkiyete tabi taşınmazlar üzerinde mesken olarak inşa edilmiş binaların yanı sıra kat irtifakı tesis edilmiş binalar, tapuda henüz cins tashihi yapılmamış ve tapu kütüğünde vasfı “arsa vs.” olarak görünen binalar ve tapu tahsisi henüz yapılmamış kooperatif evleri için de zorunludur.

DASK ödemelerinde sunulan ayrıcalıklar, taksitli ya da peşin ödeme gibi imkanlar ve çeşitli indirimler, zorunlu deprem sigortasının yapılmasını kolaylaştıran faktörler arasında yer alır. DASK, evinizin teminatı konusunda oldukça önemlidir.