Kiracının Hakları Nelerdir?

27.07.2023 / Ekonomi / Genel

Kira kontratı; ev sahibi ve kiracıyı hukuki olarak birbirine bağlayan, herhangi bir problemde başvurulan ilk kaynaktır.

Kira kontratı, ilgili gayrimenkulü kiralamak isteyen kiracı ile gayrimenkul sahibi kişi arsında imzalanır. Kira kontratı sayesinde taraflar arasında belirli bir zaman ve belirli bir ücret karşılığında yapılan anlaşma yazılı olarak kayıt altına alınmış olur.

Kira kontratı, ev sahibi ile kiracı arasında ortaya çıkan uyuşmazlıklarda ilk başvurulan resmi belge niteliğindedir.

Kira kontratı içerisinde yer alması gereken maddeler şunlardır:

• Gayrimenkulün ne kadar süreliğine kiralandığı
• Bu süre zarfında anlaşılan ödeme miktarının ne kadar olduğu
• Bu miktarın hangi bankaya hangi tarihlerde yatırılacağı
• Gayrimenkul sahibi ile kiracının kişisel bilgileri
• Kiralanan gayrimenkulün tam adresi, eksiksiz ve doğru bir şekilde yazılalı
• Gayrimenkulün demirbaşları
• Gayrimenkul sahibinin talepleri
• Gayrimenkul sahibi, kiracı ve varsa vekilin imzaları

Kiralanan gayrimenkul ile ilgili oluşabilecek her türlü sorunda ilk başvurulacak yasal belge olan kira kontratı, çok titiz bir şekilde özenle hazırlanmalıdır. İstenilen her şey kontrata eklenmelidir.

Kontratsız Kiracı Hakları

Bir gayrimenkulü kiraladığınız zaman kira kontratı yapmanız çok önemlidir. Ama eğer yapmadıysanız sizin de bazı haklarınız var.

Kiracı hakları, kira kontratının yapılış şekline göre değişkenlik göstermez. Yazılı bir belge olarak kira kontratı, kontratlı kiracı hakları olarak ne kadar geçerliyse, kira kontratı yapmayan bir kiracı da aynı haklardan yararlanabilir.

Kiracı hakları söz konusu olduğu zaman, gayrimenkul sahibi kişi kiracısını kanuna aykırı bir şekilde evden çıkartamaz. Gayrimenkulü kiracı olarak tutan kişi, kontrat imzalamasa dahi sahip olduğu kiracılık haklarından mahrum edilmemektedir.

İş Yeri Kiracı Hakları

Yasalarımızda barınma hakkı vardır. Fakat, bir iş yeri kiralama süreci barınma hakkına göre çok daha karmaşıktır. Kanunlarda sınırları net bir şekilde çizilen iş yeri kiracı hakları ile ilgili şu maddeler yer almaktadır:

• Kiralanan gayrimenkulün belirlenen tarihte amacına uygun bir şekilde kiracıya teslim edilmesi gerekiyor.

• Kiralanan iş yeri, kiracının elinde bulunduğu zaman zarfında herhangi bir zarara uğramamalı. Aksi halde kiralayan taraf gayrimenkul sahibine bu bedeli ödemeli.
• Gayrimenkul sahibi olan kişi, ilgili gayrimenkulün deprem sigortasını ve diğer vergilerini ödemiş olması gerekiyor. Kira süresince de bu bedelleri ödemesi gerekiyor.
• Gayrimenkul ile ilgili çıkan herhangi bir sorunun eğer kiracı kaynaklı değilse kiralayan tarafından üstlenilmesi gerekiyor.
• Belirlenen süre bitmeden kiracı, gayrimenkulden çıkartılamaz.
• Kira bedeli, belirlenen süreden geç ödenirse herhangi bir cezai işlem süreci başlatılamaz.

Evin Satılması Durumunda Kiracı Hakları

Bir gayrimenkul kiralandıktan sonra, içerisinde kiracı yer alırken satışı gerçekleşebilir. Böyle bir durumda kiracıyı koruyan kanunlar mevcuttur. Gayrimenkulün satılması durumunda eski gayrimenkul sahibi ile kiracı arasında yapılan kontrat otomatik olarak sona ermektedir. Böyle bir durumda da yeni gayrimenkul sahibi olan kişi kiracıyı gayrimenkulden çıkartma hakkına sahiptir.

Gayrimenkulün yeni sahibinin kiracıyı gayrimenkulden çıkarma hakkı olduğu gibi, kiracıya belli bir süre vermek hakkı da bulunmaktadır. Yeni gayrimenkul sahibi, kiracısına gayrimenkulden çıkması için 6 aylık süre tanımalıdır. Bunu da bir ihtar yolu ile kiracısına iletmelidir.

Hiçbir kullanıcı aniden gayrimenkulden çıkartılamaz. Gayrimenkul sahipleri kiracılara zaman tanımalıdır. Kiracılar, kendilerine gelen ihtardan sonra en fazla 6 ay da ilgili gayrimenkulde ikamet edebilirler.

Kira Artışında Kiracı Hakları

Kira artış oranı, gayrimenkul sahibi ve kiralayan kişi arasında yapılan bir anlaşma olarak kira kontratında yer alabilir. Fakat, gayrimenkul sahibi kişi ile kiralayan kişi bu oranı belirlerken tamamen özgür bir şekilde karar alamazlar.

Türk Borçlar Kanunu’nda belirtilen bilgilendirmeye göre, bir önceki kira yılının tüketici fiyat endeksindeki 12 aylık ortalamaya göre belirlenmelidir. Her sene belirlenmesi gereken kira artış oranı da bu sayede hukuk çerçevesinde belirli bir rakam üzerine çıkılamamaktadır.

Son zamanlarda bu oran, Cumhurbaşkanlığı Kararnamesi ile %25 olarak sınırlandırılmış durumda.

Eğer gayrimenkul sahibi kira bedeli olarak, yasalar çerçevesinde belirlenen bu oranın üzerinde bir zam talep ederse kiracı bu miktarı ödemek zorunda değildir.

Kira Sözleşmesinden Doğan Davalar

Kira sözleşmesi kaynaklı birçok dava türü bulunmaktadır. Özellikle günümüzde enflasyona dayalı yüksek kira artışlarına bakıldığında, benzer lokasyonda çok daha ucuza oturan kiracılar ile gayrimenkul sahipleri arasında bu davalar çıkmaktadır. Bu gibi durumlarda başvurabileceğiniz hukuksal yollar vardır:

• Tahliye hakkı
• Kira bedelinin tespit edilmesi ya da diğer tespit davaları
• Kira sözleşmesinin feshi davaları
• Kira kontratındaki maddelerden ortaya çıkan tazminat ve çeşitli alacak davaları
• Kiracının haklarını kapsamında ortaya çıkan davalar

Kiracı Hangi Durumlarda Evden Çıkarılabilir?

Yapılan kira kontratındaki tarih bitmeden gayrimenkul sahibi olan kişi kiracısını keyfi ve nedensiz olarak çıkartamaz. Geçerli bir nedeni olmadığı halde kiracıyı gayrimenkulden çıkarmaya çalışan gayrimenkul sahipleri, kanunlara karşı suç işlemektedir.

• Gayrimenkul içerisinde, yaşamayı imkânsız kılan çeşitli tadilat sorunlarının ortaya çıkması
• Kiracıdan alınan tahliye taahhütnamesi
• Kira kontratını sona erdirebilecek önemli ve özel durumların ortaya çıkması
• Kiralayan kişinin işsiz kalması ve belirlenen tarihlerde kira bedelini ödeyemeyecek durumda olması
• 1+10 yıl boyunca gayrimenkulde kalan kiracıya açılan tahliye davası

Yukarıdaki sebepler gibi bir konuda kiracı evden çıkartılabilir.

5 Yıllık Kiracıya Ne Kadar Zam Yapılır?

Kiracıların en büyük sorunu kira zam oranlarıdır. Her yıl yapılan kira zam oranları TÜFE’nin belirlediği oran üzerinde yapılmamaktadır.

5 yıllık bir kiralama sözleşmesinin sonuna gelindiğinde ev sahibi dilediği oranda kira bedeline zam yapma hakkı bulunmaktadır. İlgili gayrimenkulde kalmaya devam etmek isteyen ancak belirlenen ücreti ödeyemeyen kiracı için de devreye ekstra haklar girmektedir.

5 yıllık süre sonunda yenilenen bir kira kontratında kiracı ve gayrimenkul sahibi bedelin mahkemece belirlenmesini talep edebilir. Böyle bir durumda hakim, piyasadaki güncel kira durumlarına göre yeni bedel belirleyecektir.

Ayrıca Bakınız

• Kiracıların Sorumlulukları Nelerdir?